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Saiba como declarar compra e venda de imóveis no IR 2015

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17/03/2015

A compra e a venda de imóveis deve ser informada sempre à Receita Federal na declaração de Imposto de Renda e as regras do Fisco exigem a atenção do contribuinte para o preenchimento correto dos formulários do IR 2015.

Não se paga imposto de renda na aquisição de imóveis. Quem vende a propriedade é quem recolhe o tributo, e a alíquota de 15% sobre o lucro – a diferença entre o preço que paga na compra e o preço de venda – deve ser paga já no mês seguinte ao negócio.

Há alguns poucos casos, entretanto, em que o contribuinte é isento do pagamento de IR. Como por exemplo, quando quem vende compra outro imóvel residencial em até 6 meses.

Já para quem compra um imóvel, o único imposto que incide é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que geralmente é cobrado na hora de registrar a escritura. O contribuinte, no entanto, precisa informar na declaração, todos os dados da compra ou do empréstimo.

Para evitar erros, a primeira tarefa é separar os documentos que comprovam o negócio: compromisso de compra e venda, escritura, comprovantes de pagamento e recebimento e contratos de financiamento.

A compra deve ser informada na ficha “Bens e Direitos”. Já quem vende, antes de declarar tem de preencher o programa da receita que calcula o lucro no negócio. No GCAP (Programa Ganhos de Capital), o vendedor informa os dados de quem negociou, do imóvel, dos custos de aquisição e a forma de pagamento e descobre se houve lucro ou prejuízo

Confira a seguir 8 perguntas e respostas e orientações com as orientações do consultor Daniel Nogueira, especialista em Imposto de Renda da Crowe Horwath.

Quem paga IR na compra e venda de imóveis?
Não se paga imposto de renda na aquisição de imóveis. Quem vende deve recolher o imposto sobre o ganho de capital gerado na venda. O valor a ser pago é calculado no programa GCAP (Programa Ganhos de Capital)  da Receita Federal.

Quanto se paga de IR na venda de imóveis?
Pela lei, é aplicada uma alíquota de 15% de IR sobre o ganho de capital líquido. Ou seja, sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de venda da propriedade.

“No caso de um imóvel com custo de R$ 50 mil em 2004, vendido ao valor de R$ 150 mil em 2014, o imposto total calculado pelo sistema GCAP da Receita seria de R$ 8.931,89 após as reduções e aplicação de alíquota de 15%”, exemplifica o consultor. “No caso de um imóvel com custo de R$ 300 mil em 2010, vendido ao valor de R$ 600 mil, o imposto total calculado pelo sistema seria de R$ 36.489,66 após as reduções e aplicação de alíquota de 15%”, compara.

Quando é pago o IR sobre venda de imóveis?
O recolhimento do imposto sobre o ganho de capital deverá ser feito logo após a venda do imóvel ou do recebimento das parcelas. No entanto, existem algumas regras. Confira:

a) se quem vende for residente no Brasil, o pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido.
b) se quem vende for não residente no Brasil, o pagamento deve ser na data da alienação.
c) se o imóvel for decorrente de doação, o recolhimento deve ser até o último dia útil do mês subsequente ao da doação.
d) se o imóvel for decorrente de dissolução da sociedade conjugal ou de união estável, o IR deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao do trânsito em julgado da decisão judicial da partilha ou sobrepartilha.
e) se for decorrente de transmissão causa mortis, o pagamento de IR deve ocorrer até 30 dias do trânsito em julgado da decisão judicial da partilha, sobrepartilha, adjudicação ou lavratura da escritura pública.

E quem vendeu um imóvel ou terrenos em novembro e não recolheu o IR?
Caso o contribuinte não tenha seguido a regra acima, o valor do imposto após o vencimento deve será acrescido de multa e juros de mora, calculados sobre o valor do imposto.

Como deve ser feita a declaração?
O contribuinte deve preencher o GCAP (programa da Receita Federal para apurações de ganhos de capitais) disponível no site da Receita de acordo com o ano calendário da venda efetuada e deverá importar o arquivo gerado pelo GCAP para a Declaração do IR 2015.

Qual a diferença na declaração para quem comprou e para quem vendeu?
Para quem vendeu, a baixa do imóvel precisa ser informada na ficha de "Bens e direitos", assim como deve ser descritos os dados de quem negociou, do imóvel, dos custos de aquisição e a forma de pagamento.
                         
Já quem comprou ou financiou um imóvel, deve informar todos os dados referentes da compra, inclusive o valor pago com ITBI na ficha de "Bens e direitos" assim como o valor da dívida na ficha de "Dívidas e ônus reais". "O contribuinte pode somente o valor efetivamente pago ao vendedor até o término do exercício na ficha de bens e direitos. A Receita permite que seja feito de ambas as formas", explica o consultor.

Em que casos há isenção do pagamento de IR na venda de imóveis?
Desde 2005, o contribuinte que após a venda comprar outro imóvel residencial em até 6 meses fica isento do pagamento de IR. Veja outros casos de isenção:

- indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado.

-  alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.

- ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.

Quais os erros mais comuns?
Os erros mais comuns e que podem fazer o contribuinte cair na malha fina são a ausência de preenchimento do GCAP, ausência de recolhimento do imposto sobre a venda, informações incompletas na ficha de "Bens e direitos", tanto para quem vende quanto para quem compra.

Vale lembrar ainda que no caso de financiamento, deve-se apenas informar o valor do que foi efetivamente pago pelo bem, juntando prestações e taxas, na ficha “Bens e Direitos”, sem incluir o valor do saldo devedor.

 

Também não se deve corrigir o valor do imóvel, e sim repetir sempre o mesmo desde o momento da compra até o da venda – quando será usado o GCAP para verificar o lucro no período.

Fonte: G1

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